Deine Beispiele fallen für mich eher unter die Thematik die ich mit “leistungsloser Gewinn” meinte.

Wenn damit alles was über die Kapitalkosten rausgeht gemeint ist fällt sämtliche Vermietung unter leistungsloser Gewinn. Und das ist auch gesetzlich so gewollt: Bei Neuvermietung darfst du 10% über Mietspiegel vermieten, wodurch der Mietspiegel steigt. Das ist eine Spirale und sie dreht sich umso schneller, je mehr Leute umziehen. Das nennt man dann “Mietpreisbremse”.

Wenn du aber unterm Spiegel vermietest kommt das Finanzamt und spricht dir die Gewinnerzielungsabsicht ab. Du landest also über kurz oder lang ganz automatisch bei Übergewinn oder wie immer man das nennen möchte.

Es wird keine singuläre Lösung geben und das derzeitige System funktioniert ganz offenslichtlich nicht.

Es wird gar keine Lösung geben, weil das so gewollt ist. Bis rauf zum BverfG, welches Berlin 2006 dazu gezwungen hat seinen kommunalen Wohnungsbestand zum Spottpreis zu verkaufen.

Edit:

Es müssen gewisse grundlegende Bedingungen des Marktes geändert werden.

Ein Mietendeckel wäre genau das. Oder noch besser allgemein preisgebundener Wohnraum, der nur kostendeckend vermietet werden darf.